PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TRIBUNAL SUPREMO RESPALDA LA PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE USO TURÍSTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

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Área de Derecho Civil y Propiedad horizontal de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados.

Sin duda, la explotación de pisos turísticos dentro de las comunidades de vecinos constituye una problemática viva, tanto a nivel de convivencia vecinal como por la dificultad de alquilar y por el encarecimiento de los alquileres. El Real Decreto-Ley 7/2019 motivó una reforma en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), por la que se introdujo un nuevo apartado 12 en su artículo 17, a fin de que los vecinos pudieran acordar la limitación o condicionamiento de aquellos alquileres turísticos por una mayoría cualificada de 3/5, inferior a la unanimidad que antes de tal reforma se requería al suponer tal acuerdo una modificación estatutaria (vid. art. 17.9 LPH) y permitiendo ello abrir el mercado a la vivienda para su adquisición mediante compraventa o para su alquiler más estable.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 3 de octubre de 2024 interpreta el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido que permite prohibir el alquiler de uso turístico en comunidades divididas horizontalmente.  Se realiza, como se anticipa, una interpretación que no había podido ser objeto de interpretación hasta ahora.  En sentencias anteriores de 27 de noviembre de 2023 y de 29 de noviembre de 2023 se había pronunciado ratificando la prohibición de los “apartamentos turísticos” en las comunidades de vecinos donde existiera una prohibición del ejercicio de actividades económicas.

Los argumentos que utiliza en la interpretación del apartado 12 del art. 17 LPH para admitir la prohibición son, en primer término, la exclusión del ámbito del arrendamiento urbano de los alquileres de uso turístico, tal y como se introdujo en la LAU por la Ley 4/2013. En segundo término, que siendo el derecho de propiedad privada constitucionalmente reconocido por el artículo 33 CE, no es menos cierto que el Tribunal Constitucional entiende conforme a la Carta magna el establecimiento de limitaciones al uso de inmuebles divididos horizontalmente, pues deben poderse compaginar la pluralidad de intereses concurrentes. En tercer término, porque interpreta el artículo 17.12 LPH, en concordancia con el artículo 3 CC. De este análisis conjunto resulta que el espíritu o finalidad de la norma es descongestionar el mercado de alquiler, claramente tensionado por la irrupción de este tipo de inmuebles, tal y como se desprende de la Exposición de motivos del RD-Ley 7/2019. Debe interpretarse este precepto también en el sentido de evitar las lógicas molestias que este tipo de alquileres genera en el desarrollo de la convivencia. En cuarto y último lugar, realiza una interpretación gramatical, pues la palabra limitar, según el diccionario de la RAE, no solo significa “poner límites a algo”, sino también, “fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien”. Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Esta Sentencia clarificó la controversia ante las distintas interpretaciones del artículo 17.12ª de la Ley de Propiedad Horizontal y, finalmente, mediante la Disposición Final 4ª la Ley 1/2025 de Medidas de Eficiencia de materia del Servicio Público se modifican los artículos 7 y 17 regla 12ª, dando una nueva redacción que entrará en vigor el 3 de abril de 2025.

En la anterior redacción se decía: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad” y con la nueva redacción “El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad”.

Por otra parte, se incluye un apartado 3 al artículo 7 que establece:

3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior”.

Queda claro cómo se estrecha el círculo sobre la actividad de alquiler turístico de viviendas en los edificios residenciales, pues con la introducción del apartado 3 en el artículo 7 puede afirmarse que la actividad de “viviendas de uso turístico” está prohibida siendo preciso un acuerdo expreso para poder ejercerla.

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