Nuestro despacho responde a las consultas y dudas más frecuentes en tiempos de alerta sanitaria por Coronavirus.
Desde DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados queremos dar respuesta a las dudas y preguntas más frecuentes que se nos vienen realizando en estos momentos, y queremos compartirlas para que puedan servir y dar una inicial orientación jurídica -que en muchos casos será suficiente y en otros requerirá el asesoramiento y dirección para garantizar la efectividad de la respuesta legal-.
La pandemia de Covid-19 no solo plantea graves consecuencias sanitarias, sino también económicas y sociales. Como consecuencia de la compleja situación que estamos viviendo se plantea si el arrendatario tiene derecho a dejar de pagar la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. La respuesta es no.
Sin embargo, los arrendamientos de vivienda siempre han tenido una regulación más tuitiva por parte del legislador y, en este momento, en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, se han adoptado determinadas medidas para intentar paliar la situación a la que nos enfrentamos.
Recomendamos que debe intentarse el acuerdo entre las partes para regular las obligaciones contractuales en este nuevo escenario. Con el acuerdo se despejarán muchas de las incertidumbres que ahora se nos plantean. Si no se obtiene el acuerdo entre las partes, salvo en los supuestos que a continuación citaremos, la obligación del arrendatario sigue siendo el pago de la renta.
Podría plantearse por el arrendatario en un juicio de desahucio por falta de pago que no se pagó la renta como consecuencia de una situación de fuerza mayor o intentar la aplicación de la llamada cláusula rebus sic stantibus, pero es arriesgado y puede que procesalmente inatendible el alegarlo en un proceso sumario como es el desahucio por falta de pago, por lo que nos podríamos encontrar con que el impago conllevara en juicio la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento de la vivienda.
Sin embargo, la norma prevé una aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.
Para ello, la arrendataria que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (definida en el artículo 5 del RDL 11/2020) podrá solicitar de la arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, esto es, hasta el 1 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial del pago no se hubiera conseguido ya por acuerdo entre las partes.
El arrendador debe comunicar en el plazo máximo de 7 días laborables su decisión escogida entre:
– La reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad con un máximo en todo caso de 4 meses.
– Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática durante el período que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses si fuera necesario. Dicha renta se aplazará desde el fin de aquellos plazos, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años.
El Real Decreto-Ley también establece una serie de ayudas para los arrendatarios, pero que no son objeto de esta consulta que se ciñe únicamente a la posibilidad de cesar en el pago de la renta.
Como hemos dicho, no es posible dejar de pagar la renta sin más, sino que, de no mediar acuerdo, podrá aplicarse bien la reducción del 50% de la renta o bien una moratoria en el pago de la renta, pero siempre que se cumplan los requisitos determinados en el RDL 11/2020, esto es, que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad; que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda; que se comunique dicha circunstancia al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL.
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