Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 42/2026, de 20 de enero, introduce un criterio claro y con importantes implicaciones prácticas para la actividad de hostelería en régimen de propiedad horizontal: la autorización administrativa no legitima por sí sola la ocupación de elementos comunes del edificio.
El caso gira en torno a la instalación de una terraza vinculada a un local de restauración que, aun contando con licencia municipal, se desplegaba sobre espacios que, desde la perspectiva civil, forman parte de los elementos comunes del inmueble. El Tribunal Supremo confirma que esta actuación excede el ámbito de la mera actividad administrativa autorizada y entra de lleno en el régimen jurídico de la comunidad de propietarios.
Licencia administrativa vs. consentimiento comunitario.
El punto clave es que la licencia municipal no altera la naturaleza jurídica del bien ni sustituye el consentimiento exigido por la Ley de Propiedad Horizontal. La comunidad conserva intactas sus facultades para decidir sobre el uso de los elementos comunes y cualquier aprovechamiento privativo de los mismos requiere acuerdo comunitario conforme a las mayorías legalmente previstas.
Desde una óptica técnica, el Supremo refuerza la distinción entre dos planos que con frecuencia se confunden: el administrativo y el civil. La Administración autoriza una actividad desde el punto de vista urbanístico o de orden público, pero no puede disponer sobre derechos privados ajenos. Por tanto, el empresario que instala una terraza sin respaldo comunitario asume un riesgo jurídico evidente, incluso aunque actúe de buena fe amparado en una licencia.
La sentencia también valida la reacción de la comunidad frente a estas situaciones, incluyendo la retirada de instalaciones cuando se produce una ocupación inconsentida de elementos comunes o una alteración de los mismos. Esto consolida una línea interpretativa que prioriza la protección del equilibrio interno de la comunidad frente a explotaciones individuales intensivas.
Desde el punto de vista estratégico, esta resolución obliga a revisar la práctica habitual en el sector: no basta con tramitar licencias, es imprescindible asegurar la cobertura civil previa. Para operadores y propietarios de locales, esto implica negociar con la comunidad antes de invertir en instalaciones. Para las comunidades, refuerza su posición para ordenar y limitar usos que impacten en la convivencia o en la configuración del inmueble.
En definitiva, el Supremo recuerda algo esencial: en propiedad horizontal, la última palabra sobre lo común no la tiene la Administración, sino la comunidad.
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