Jose Domingo, Vicente Soler, Eva Mª de Haro y Mª Carmen Escriche. Economía 3 (Marzo)
Es una realidad que la oferta crediticia, en el momento actual que vivimos en nuestro país es, además de cara, reducida. La retirada de inversiones en el mercado hipotecario ha provocado serias crisis de liquidez en las entidades financieras que, instrumentalmente, participan del negocio inmobiliario y que ahora evitan.
Situación económica que se extiende al orden jurídico, en busca de soluciones, ante la falta generalizada de respuesta financiera para cumplir con el pago comprometido. Ello hace que nos planteemos si estamos ante supuestos de fuerza mayor o de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, cuya consecuencia, en ambos casos de ser así declarada, sería la liberación de la obligación contractual. Ello posibilitará el reintegro de las prestaciones de las partes y, entre ellas, la más importante: la de recuperar lo invertido ante la imposibilidad de poder cumplir.
Imposibilidad de cumplimiento precisamente casualizada en la denegación cierta del crédito cuando. normalmente y situados en el momento de la contratación, nada hacía dudar de su concesión y las operaciones crediticias coetáneas así lo confirmaban o, por el contrario, ha de estarse a lo pactado con todas las consecuencias que de ello deriven por principio de seguridad jurídica que impide excusarse o refugiarse en la falta de financiación.
Para ello, analizamos los dos preceptos del Código Civil que capitalizan la respuesta al debate planteado, el art. 1105 y el 1184. El primero establece que, fuera de los casos expresamente mencionados en la ley y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no se hubieran podido preverse o que, previstos, fueron inevitables; el segundo, que el deudor quedará liberado de las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.
¿Es acaso admisible jurídicamente que la denegación de financiación sea supuesto legal de fuerza mayor de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento?
Como ya hemos anticipado, la fuerza mayor actúa como causa justificativa del incumplimiento contractual y ha de entenderse constituida por un acontecimiento surgido a posteriori de la convención haciendo inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado. Acoplar la fuerza mayor a la crisis financiera crediticia en el negocio inmobiliario hace necesario revisar los presupuestos que jurisprudencialmente la regulan, y hacerlo sin perder de vista la interpretación restrictiva que de ellos hacen los Tribunales.
a) Hecho causante imprevisible dentro de las normas de previsión que las circunstancias exigen. Se asume hoy la previsibilidad relativa, pues no cabe exigir una previsión que exceda de las facultades normales del hombre medio. Convendremos seguramente, en que la previsibilidad -como posibilidad de prever sucesos- es un concepto teóricamente amplísimo y de límites imprecisos y, por ello, la jurisprudencia admite que previsible sería aquello que pueda calcular una conducta empresarial prudente atenta a las eventualidades que del curso de la vida económica permite se puedan esperar, sin que le sea exigible una apreciación anticipatoria exorbitante.
Llevado este elemento al debate que proponemos, se impondría preguntarnos si una conducta empresarial prudente hubiera aceptado la regulación de un vínculo obligacional que dependiera de un factor externo, dígase financiación bancaria, y si era previsible que al momento diferido de afrontar el pago pudiera ser previsible que se diera una situación bancaria como la que vivimos de restricción y cierre de financiación. Excedería esta situación o acontecimiento de lo que el Tribunal Supremo considera como accidentes propios del curso normal de la vida.
b) Que no sea debido a la voluntad del sujeto -ajeneidad como ausencia total de negligencia en la causación del evento-, que aquí se traduciría en la valoración de la diligencia empleada; en la gestión oportuna temporal; en la presentación de los documentos precisos requeridos en la experiencia de la practica bancaria para la aprobación de este tipo de operaciones.
c) Que haga imposible el cumplimiento de la obligación. Debería acreditarse que sin dichos recursos externos, generalmente presentes en el negocio jurídico inmobiliario, no es posible afrontar el pago de lo comprometido.
d) Que se de una adecuada relación de causalidad entre el evento y el resultado. Aquí sería la denegación de financiación y la imposibilidad manifestada de cumplimiento.
Dichas circunstancias o presupuesto de la fuerza mayor, han de ser estudiadas en cada caso concreto, no pudiendo admitirse teorías uniformes de general aplicación, debiendo entrar en juego la valoración desde una visión subjetiva, dimanada de los hechos para sacar la conclusión de si podían o no ser evitados los efectos por la máxima diligencia empleada por el empresario promotor. Y objetiva, al ser un suceso –denegación de financiación- que se ha originado fuera del círculo contractual y despliega sus efectos dentro de él, y que resultaba de difícil previsión por escapar al curso normal en el momento de constituir la obligación.
Fuerza mayor que, técnicamente, puede operar como definitiva, extinguiendo la prestación del deudor, y en otras actuará como transitoria, retardando el cumplimiento de la obligación y que posibilitaría revivir cuando cesen sus efectos, salvo que el contrato haya perdido su valor al haberse estipulado un término fijo de cumplimiento inexcusable.
La Jurisprudencia ha tenido oportunidad de pronunciarse y ha dejado claramente establecido que no puede ser excusa del cumplimiento del contrato la falta de recursos económicos del obligado, en un supuesto en el que se pretendía justificar el incumplimiento por la pérdida de empleo, y declaraba que, la pérdida de empleo no es un suceso insólito o extraordinario, sino una eventualidad que en el curso de la vida de una persona puede acontecer. Se trata de un riesgo previsible, se dice, al tiempo de contraer la obligación que se ha tratado de eludir y cuyas consecuencias negativas desde luego no esta obligada a soportar la vendedora.
Podría trasladarse este precedente jurisprudencial al supuesto que tratamos: negocios jurídicos inmobiliarios que desplazan la obligación de pago entre tres y seis meses, para instrumentalizar la financiación, operando de súbito el cierre o denegación generalizado del crédito. Podría tener la categoría este suceso económico de hecho insólito o extraordinario, en cuyo caso y de asumirse, liberaría la obligación o, por el contrario, debería tratarse este hecho como una eventualidad propia del curso o ciclo económico que obligaría al cumplimiento del contrato en sus términos.
El artículo 1184 del Código Civil, precepto diseñado en materia de obligaciones de dar especificas, recoge el principio ad imposibilita nemo tenetur, y se refiere a la imposibilidad material de cumplir con la obligación: no existe, en definitiva, obligación de cosas imposibles.
La Jurisprudencia niega sistemáticamente la liberación del deudor, en los supuestos de imposibilidad sobrevenida, cuando la misma era previsible. Recordando desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 1.926 que la dificultad no equivale a imposibilidad, y la falta de medios económicos del deudor no produce efecto liberatorio.
En el supuesto que analizamos el parangonable casuístico sería si, en el instante en que se contrató, hubiera sido razonable y lógicamente posible obtener una financiación y crédito para el pago al vendedor-acreedor, y el tiempo ha hecho devenir en imposible, inalcanzable e irrealizable con posterioridad, de un modo además absoluto y objetivo, lo cual implica la extinción de la obligación. Entran igualmente en juego y colación presupuestos, ya analizados, relativos a previsibilidad, diligencia y de relación causal.
Conclusión: Consideramos que la cuestión en términos jurídicos es muy opinable, al pugnar contra principios de seguridad jurídica, y el imperativo indeclinable de estar con fuerza de ley a lo pactado-pacta sunt servanda, que provocan una interpretación restrictiva de los mecanismos de liberación analizados y hacen, por contra, muy recomendable en la construcción jurídica contractual la previsión de cláusulas resolutivas de estas eventualidades y los efectos o consecuencias liberatorias que se convengan.
Consulta Online