Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
Sortear las reglas imperativas que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos se está convirtiendo en una mala práctica que aparece con el viento favorable que la impulsa del incremento generalizado de los precios de alquiler en los núcleos urbanos. Al igual que ocurre con los contratos financieros, se viene produciendo “el efecto lentejas”, si quieres las comes y si no, las dejas. Expresión que viene a indicar que algo (en este caso, el contrato de arrendamiento) debe ser aceptado en su totalidad o bien rechazado por completo.
De esta forma, no se negocian las cláusulas individualmente y de forma consensual entre propietario e inquilino, sino que se imponen y se aceptan condicionadas por la necesidad de tomar posesión de la vivienda. Una reciente sentencia del Juzgado de Primera instancia nº 31 de Barcelona ha declarado la nulidad, por abusivas, de nueve cláusulas incorporadas en un contrato de alquiler del fondo de inversión Azora, el tercero con más viviendas en todo el Estado, de las cuales 13.000 son de alquiler.
Entre las cláusulas anuladas por ilegales y por ir contra los derechos de los arrendatarios destaca una relativa a la “bonificación de la renta” que permitía a Azora aplicar un aumento del 30 % del precio del alquiler a partir del tercer año de contrato. Era evidente que por el arrendador se pretendía así evitar la aplicación de actualización anual del IPC en la que concurre la limitación legal frente a la inflación desde marzo de 2022 y durante este año, estableciendo que la renta solo puede incrementarse un 2%. Se declara, igualmente, nulo por abusivo el imponer al inquilino el pago de la prima del seguro por impago de rentas, o las inspecciones en la vivienda para comprobar su estado de conservación.
Vemos que se avanza y se extiende la línea de defensa que se impuso en el ámbito de las cláusulas suelo aplicando la normativa de los consumidores en el ámbito financiero, que es igualmente aplicable a los arrendamientos. Éstos, además, tienen una normativa especial que dispone que todas aquellas cláusulas que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos “son nulas y se tienen por no puestas”.
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