Socio profesional Domingo Monforte Abogados Asociados

Publicado en el periódico Levante-EMV el 1 de junio.

Vicente Soler Monforte. Abogado especializado en Derecho Civil y Patrimonial.

El pasado 5 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tras el efímero Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, publicado en el BOE el 18 de diciembre y que no fue ratificado por el Congreso, por lo que el Real Decreto-ley 21/2018 estuvo vigente durante el breve período de 30 días.

Pido disculpas al lector por la maraña legislativa a la que me referiré, pero es necesario para intentar entender el lugar en que nos encontramos.

Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, se borra de un plumazo la reforma liberalizadora de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU 1994), llevada a cabo por la Ley 4/2013, de 4 de junio. La reforma únicamente afecta a los arrendamientos de vivienda, que son aquellos a los que el legislador siempre ha dispensado mayor protección.

En este artículo pretendo comentar las principales modificaciones que ha introducido el Real Decreto-ley de 2019 que es prácticamente idéntico al Real Decreto-ley de 2018, “el breve”.

La primera modificación que podemos entender relevante es la supresión del apartado 2 del artículo 7 de la LAU, que establecía que para que los arrendamientos pudieran surtir efecto frente a terceros que hubieran inscrito su derecho, estos arrendamientos deberían inscribirse en el Registro de la Propiedad. Reforma de la Ley que considero acertada, pues en la práctica pocos contratos de arrendamiento se inscribían en el Registro y esta necesidad de inscripción en el Registro para que el arrendamiento pudiera surtir efectos frente a terceros, podría dar lugar a situaciones abusivas frente al arrendatario.

Por otra parte, ante la imposibilidad de poder fijar un precio máximo de alquiler, como se insistía y proponía por algunos partidos políticos, la principal modificación que introduce este Real Decreto es la ampliación del plazo mínimo de vigencia, buscando una mayor protección del arrendatario en detrimento del arrendador. Los arrendadores podrán pensar que esta reforma es un paso atrás.

En efecto, la Ley 4/2013 rebajó el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda hasta los 3 años y ahora la reforma iguala el plazo mínimo (5 años) con el previsto anteriormente en la LAU 1994, cuando el arrendador es una persona física, plazo que se amplía hasta los 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica. La medida penaliza a las empresas y tiende a evitar un aumento de la renta en el breve espacio de 3 años elevando dicho plazo mínimo a 7 años, plazo desde mi punto de vista, excesivo.

Por supuesto, no llega a los contratos con prórroga forzosa de antaño que se convertían en indefinidos (los regulados al amparo del Decreto 4104/1964), pero sí suponen un plazo excesivo que puede desincentivar la puesta en el mercado de viviendas para alquilar con una renta razonable, pues la empresa tratará de asegurar una renta alta que le permita obtener beneficios durante el largo plazo de 7 años.

Otra mirada al pasado legislativo se produce con la necesidad de incluir en el contrato que no procederá la prórroga obligatoria si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Con la Ley 19/2009, mantenida con la Ley 4/2013, esta obligación de incluir ya en el contrato la causa de necesidad se había suprimido, bastando la mera comunicación por parte del arrendador para hacer valer la causa de necesidad aunque no se hubiera incluido en el contrato.

Con respecto a las prórrogas, una vez finalizado el período mínimo, el arrendador deberá notificar con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato y el arrendatario deberá hacerlo con dos meses de antelación. Si no se hace así, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato. Nueva diferenciación entre arrendador y arrendatario, en este caso en cuanto al plazo de antelación para el aviso de no renovación.

Se incluye una nueva carga para el arrendador: si es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato siempre serán de su cuenta.

Se mantiene la posibilidad de una garantía adicional a la fianza, pero en el caso de los arrendamientos de vivienda, esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

El Real Decreto modifica también algunas cuestiones de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo una de las más destacadas la posibilidad de prohibir la utilización de viviendas como arrendamiento turístico mediante acuerdo que cuente con el apoyo de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas.

La Ley de Enjuiciamiento Civil también se reforma en cuanto al procedimiento de desahucio por falta de pago. Como procesalista que soy, no puedo más que ser pesimista con las modificaciones  introducidas por el Real Decreto.

Se obliga al Juzgado a que en el requerimiento de pago se informe al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales pudiendo suspenderse el proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Igualmente se comunicará de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a los servicios sociales.

Si los servicios sociales notifican al Letrado de la Administración de Justicia que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, este suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.

La Administración desplaza un problema de su competencia –vulnerabilidad social y/o económica de los hogares- al particular. Salvo esta cuestión de desplazamiento de competencias, y sobre el papel, no habría mayor problema con la modificación introducida si los plazos previstos se cumplieran y fueran ciertos.

Desgraciadamente, todos sabemos que los plazos solo deben cumplirse por los particulares y profesionales, pero nunca por las Administraciones, por lo que un procedimiento judicial que en los últimos años se había agilizado, seguro que sufrirá un retroceso en cuanto a su tramitación, volviendo a procedimientos que se prolongan de manera innecesaria durante meses.

Se incluye la obligación de que en la primera resolución en este tipo de procedimientos se señale el día y hora exactos para la práctica del lanzamiento. También sobre el papel, modificación acertada, pero que queda a expensas de la debida y efectiva coordinación entre el Juzgado de Primera Instancia y los Servicios Comunes de Notificaciones y Embargos.

Por último, el Real Decreto ha introducido unas medidas en materia económica y fiscal con la intención de mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas.

En resumen, desde mi punto de vista, el Real Decreto vuelve la vista hacia una normativa ya superada y excesivamente proteccionista con el arrendatario, y añade trabas y limitaciones para el arrendador, tanto desde el punto de vista contractual como procesal.