– El despacho José Domingo Monforte Abogados Asociados celebra el primer encuentro profesional sobre la situación del Sector Inmobiliario.
– El ajuste en el precio abre posibilidades de recuperación en la compra venta de vivienda. Pero será lenta y desigual según la zona geográfica.
– El promotor superviviente obligado a reinventarse.
Después de 7 años en caída libre ¿Ha tocado fondo el mercado de la vivienda?. Los expertos reunidos en el Primer Encuentro Profesional celebrado por el despacho José Domingo Monforte Abogados Asociados, consideran que sí, pero con matices.
“El año que viene se venderán más casas, se concederán más hipotecas y se construirán más edificios, pero todo a niveles aún bajos” La gran brújula del sector serán los precios que se comportarán de manera desigual. Hay factores que impulsan el despegue. “El más evidente son la propias cifras macroeconómicas, señala Vicente Soler,abogado, el incremento del nivel de renta, la disminución del paro y el incremento del consumo invitan al optimismo”
A lo que Manolo Rosaleny promotorañade que habrá más crédito y más barato ”las entidades financiaras no están dispuestas a dejar que siga cayendo el precio porque eso supone para ellas una pérdida evidente de patrimonio”
Pero, en opinión de Vicente Martínez, abogado “la revalorización será desigual y no afectará a todas las zonas geográficas por igual”.
En este sentido la arquitecta Mercedes Tamarit aporta diversos informes que señalan que “la revalorización de la vivienda se está produciendo fundamentalmente en las zonas céntricas de las grandes ciudades y en la costa mediterránea mientras que ese impulso no ha llegado a las poblaciones de menos de 20 mil habitantes donde los precios siguen cayendo”.
José Sales aporta la visión y la experiencia de los administradores de fincas, que gestionan el 80 % del parque inmobiliario en España y compara el mercado inmobiliario con “un enfermo que ha empezado su recuperación pero que continua demasiado débil para salir del hospital”
En conclusión José Domingo Monforte, resume el análisis general de los expertos asegurando que no se puede generalizar al hablar de la evolución de los precios de la vivienda. “Habrás rebajas y ligeros incrementos dependiendo de la zona. Un vaivén que por otro lado es normal en cualquier cambio de ciclo de un mercad”.
La rehabilitación y el alquiler claves en la recuperación del mercado
¿Estamos ante un cambio de modelo en el mercado inmobiliario?. Los analistas consideran que la crisis ofrece nuevas oportunidades de negocio pero obliga también a reinventarse. Juanjo Reverter, promotorseñala “el ajuste en el precio de la vivienda que se ha producido en los últimos años ha sido tremendo “podemos estar hablando de un 50%. Es una buena oportunidad para invertir en vivienda porque los precios que hay ahora es difícil que se vayan a repetir”.
El problema apunta Vicente Martínezes que “la ganga en vivienda sólo ha llegado a los que tienen poder adquisitivo, a las grandes fortunas, porque las entidades financieras no han dado crédito”. De hecho, aportaVicente Soler, una de cada tres viviendas vendidas se paga en cash, en dinero contante y sonante, para evitar financiación”.
Una de las claves de la recuperación será el alquiler. Manolo Rosaleny asegura que muchos inversores están comprando viviendas para alquilar, porque “los tipos de interés están muy bajos, y el alquiler da más rendimiento económico que cualquier otra inversión”.
José Sales considera que aunque el sector sea optimista sobre la recuperación de los precios, la construcción tardará mucho más en reactivarse. En este sentido, señala que la rehabilitación del parque inmobiliario puede ser una gran baza.
Una idea que refuerza también Ana Garrigues, arquitecta. “La nueva ley obliga a las viviendas a ser eficientes en materia energética, garantizar la accesibilidad y mejorar la seguridad. Esto obliga a invertir a los propietarios en rehabilitación y puede dar nuevas oportunidades a los constructores”.
En todo caso, José Sales reivindica la necesidad de que las subvenciones lleguen a los propietarios: “la Generalitat debe pagar la deuda histórica en rehabilitación y poner al día el cheque vivienda”
Manolo Rosaleny añade que “la administración debería exigir el informe de seguridad para poder formalizar un contrato de compra-venta”. Un informe que detecta patologías de los edificios e impone plazos para realizar las obras necesarias.
Finalmente Mercedes Tamarit concluye que “la rehabilitación es también una buena inversión para el propietario: “La cultura de la rehabilitación de los edificios es la mejor forma de consolidar el patrimonio y garantizar su supervivencia”.
El promotor obligado a reinventarse
José Domingo Monforte plantea una nueva pregunta a los expertos: ¿Quién maneja el mercado inmobiliario? Y la respuesta es unánime: entidades bancarias y fondos de inversión son los que mueven los hilos “gestionan la mayor parte del stock de viviendas y controlan el crédito”.
Juanjo Reverterasegura que” los fondos han comprado verdaderos chollos durante la crisis. Esperan a conseguir una rentabilidad del 10% sobre el precio de compra, que en muchos casos ya se ha alcanzado y se lanzan a vender. En este sentido la colaboración entre el Sareb, los fondos y los promotores que han sabido o podido conservar el activo, es absolutamente necesaria”
En opinión de Vicente Martínez, “bancos y fondos han ocupado el espacio que hasta antes de la crisis era del promotor. Y esto obliga a estos profesionales a reinventarse”. Los fondos entienden que se ha producido un reajuste de los precios y que es el momento de convertir el activo. En este sentido, se alían con el promotor que se convierte en una especie de gestor que aporta su experiencia y saber hacer al capital inmobiliario que ahora se concentra en las entidades financieras”.
¿Estamos ante un cambio de modelo en el mercado inmobiliario?
Para Mercedes Tamarit el gran problema es que “no ha existido nunca un modelo”. Nadie ha controlado el stock de viviendas que era necesario en relación a la población”. Y se ha construido muy por encima de las necesidades con un objetivos meramente especulador”
Y por otro lado añade Manolo Rosaleny, «las entidades financieras también han fracasado estrepitosamente. Han concedido créditos muchas veces sin las garantías suficientes. Y han sido también grandes damnificadas de la ruptura de la burbuja inmobiliaria”.
En opinión de Juanjo Reverter, “el sector inmobiliario funcionaba sin un modelo de negocio. Y la banca basaba la financiación en la revalorización. El suelo y la vivienda no paraban de subir, pero eran gigantes con pies de barro”.
Hoy “las entidades financieras funcionan como grandes inmobiliarias aporta Vicente Soler, “han fichado a los mejores profesionales del sector y han aprendido la lección: son mucho más rigurosas en la concesión del crédito”.
Las entidades financieras son las que marcaran los ritmos del nuevo mercado inmobiliario nacido de la crisis, concluye José Domingo Monforte. “Se camina hacia un cambio de modelo con un mayor y más efectivo control del riesgo y con una ganancia muy limitada”.
¿Cual es el papel de la Administración en todo este proceso? El gravamen impositivo ¿es el adecuado?
En este mismo encuentro Ana Garrigues ha alertado sobre el alto porcentaje de valoraciones catastrales que se sitúan por encima de los valores de mercado. “El desplome del valor del mercado inmobiliario en los últimos años, unido a la incorrecta aplicación de coeficientes, superficies e incluso errores humanos han provocado un cálculo al alza de las valoraciones catastrales”.
Esto indica Sara Calvo, abogada, entra en contradicción con la normativa que deja claro que el valor de los bienes inmuebles no podrá superar el valor de mercado. De tal manera, que presentada la reclamación, muchas de estas valoraciones catastrales son corregidas con un beneficio directo para el propietario en diferentes impuestos (IBI, ITP, plusvalías municipales…).
De hecho, añade José Domingo Monforte, “en la mayor parte de casos revisados e impugnados por este despacho, en el último año, se ha conseguido una resolución satisfactoria para el cliente con el consiguiente ahorro en impuestos”
A todo ello hay que sumarle, asegura Mercedes Tamarit, la falta de transparencia de los recibos domiciliados bancarios del IBI. “Con la aplicación de una nueva normativa europea, ha desaparecido el valor catastral y el desglose del cálculo del IBI. Los pagos se reciben fraccionados y sin información y pasa totalmente desapercibido para el ciudadano el incremento del impuesto”.
José Domingo Monforte afirma que la administración recuerda estados casi feudales , “su prioridad sobre el patrimonio privado es la recaudación a toda costa. Tratan al ciudadano contribuyente como mero sujeto pasivo de sus decisiones. Cuando se producen desviaciones valorativas, deben ser corregidas y sometidas al control judicial”.
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