Área de derecho Civil y Patrimonial de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
En la práctica de operaciones de negocio y garantía, se realiza bajo la simultaneidad sucesivos actos notariales que cierran una operación jurídica. La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024 pone en evidencia la desprotección del tercero de buena fe por inaplicación del art. 34 de la Ley Hipotecaria que condiciona dicha protección a que adquiera el derecho “de persona que en el Registro aparezca con facultades para trasmitirlo”.
La situación de base fáctica que se resuelve casacionalmente se produce como consecuencia de la constitución de una hipoteca sobre una finca de un número de protocolo inmediatamente posterior a la disolución de condominio declarada nula con posterioridad. La cuestión jurídica es si, a efectos del art. 34 LH, es necesario que la finca esté efectivamente inscrita cuando adquiere el tercero o basta con que se haya presentado la inscripción.
El Tribunal Supremo establece que para que se otorgue dicha protección y sea de aplicación el art. 34 LH es necesario que la persona que transmite tenga la titularidad inscrita y, aunque es cierto que los artículos 24 y 25 LH retrotraen los efectos de la inscripción a la fecha y hora del asiento de presentación, en el caso que examina, el otorgamiento de la escritura se produce antes de realizar el asiento de presentación, pues se presentaron ambos de forma simultánea con posterioridad a la firma de ambas escrituras, con lo cual, y en lo que aquí finalmente interesa, la consecuencia de dicho indebido proceder fue que el acreedor quedó desprotegido al no poder inscribir su hipoteca que garantiza la obligación.
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