Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
Los pisos turísticos han dejado de ser una cuestión menor de convivencia vecinal para convertirse en uno de los puntos de fricción más visibles entre el derecho de propiedad, la rentabilidad inmobiliaria y la función social de la vivienda. La tensión es evidente: el propietario quiere explotar legítimamente su inmueble, obtener rendimiento y decidir el destino económico de un bien propio; la Administración, las comunidades de propietarios y buena parte de la ciudadanía reaccionan frente a un fenómeno que, cuando se expande sin control, reduce la oferta residencial, encarece el alquiler ordinario y transforma edificios de vivienda estable en alojamientos de tránsito.
El encaje jurídico actual ya no permite tratar la vivienda turística como un simple arrendamiento privado. Su explotación queda sometida a un sistema cada vez más denso de controles: normativa turística autonómica, ordenación urbanística, exigencias administrativas, registro de alojamientos de corta duración, reglas de plataformas digitales y, especialmente, el régimen de propiedad horizontal. En este último ámbito, el cambio es decisivo: las comunidades pueden limitar, condicionar o incluso prohibir la actividad turística mediante acuerdo adoptado por mayoría de tres quintas partes, y quienes pretendan iniciar la actividad tras la reforma deben contar con aprobación previa de la comunidad en los términos previstos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Esto no supone la desaparición del derecho de propiedad, ni convierte al propietario en sospechoso por querer obtener rentabilidad de su vivienda. Pero sí confirma que la propiedad urbana no se ejerce en el vacío. Se ejerce en un edificio, en una comunidad, en un barrio y en un mercado residencial tensionado. Por eso, la licencia administrativa no basta por sí sola para imponerse frente a los estatutos o acuerdos comunitarios válidos; y por eso, a la inversa, tampoco cualquier molestia aislada justifica una acción judicial de cesación si no existe prueba suficiente, requerimiento previo y acreditación de una perturbación real, reiterada y jurídicamente relevante.
La clave está en el equilibrio. Ni prohibición automática por rechazo al turismo, ni libertad absoluta de explotación ignorando los costes que esa actividad proyecta sobre terceros. El Derecho español avanza hacia una solución intermedia: permite la actividad, pero la somete a límites, mayorías, autorizaciones, registro y responsabilidad. La vivienda turística seguirá existiendo, pero ya no como uso indiferente, sino como actividad económica sometida a control.
En el fondo, el conflicto no enfrenta solo a vecinos y propietarios. Enfrenta dos ideas de vivienda: la vivienda como activo de máxima rentabilidad y la vivienda como espacio estable de residencia, convivencia y arraigo. Ahí se juega hoy buena parte del debate jurídico y urbano.
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