Área de Derecho Civil y Propiedad Horizontal de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
Los locales de negocio dentro de una comunidad de propietarios generan, con frecuencia, más conflictos que las propias viviendas. La razón es clara: combinan el ejercicio de una actividad económica —que exige flexibilidad— con un marco jurídico, el de la propiedad horizontal, que impone límites para proteger el interés común.
Una de las cuestiones más habituales es la instalación de salidas de humos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dejado claro que, si los estatutos lo permiten, no es necesario acuerdo de la junta, bastando con una comunicación previa y un proyecto técnico que garantice la ausencia de perjuicios. En cambio, si no existe esa previsión, será necesario acuerdo de tres quintas partes. Negar esta autorización sin causa justificada puede acabar en los tribunales con condena en costas para la comunidad.
También es frecuente el cambio de uso de local a vivienda. Aquí la regla es favorable al propietario: si no hay prohibición expresa en estatutos, puede realizarse sin autorización de la comunidad, siempre que se obtenga la correspondiente licencia administrativa. Ahora bien, esta libertad no alcanza a las obras que afecten a elementos comunes. Por ejemplo, abrir una puerta al portal sí requiere acuerdo comunitario, y su ejecución sin permiso puede obligar a la reposición al estado original, como ha confirmado recientemente el Tribunal Supremo.
En materia de gastos, conviene desterrar un error habitual: los locales no pagan en función del uso, sino de su condición de propietarios. Solo quedan exentos cuando así lo establecen expresamente los estatutos. Incluso en supuestos de accesibilidad, como la instalación o adaptación de ascensores, pueden verse obligados a contribuir, especialmente cuando se trata de obras que revalorizan el conjunto del inmueble.
Por último, la comunidad no puede decidir qué actividad se desarrolla en el local. Rige la libertad de empresa, salvo que exista una prohibición estatutaria clara o se trate de actividades molestas, insalubres o ilícitas. En estos casos, sí cabe actuar, incluso judicialmente, para cesar la actividad.
En definitiva, el equilibrio pasa por permitir el desarrollo del negocio sin sacrificar la integridad del edificio ni los derechos de los vecinos. Anticipar criterios, apoyarse en informes técnicos y evitar decisiones arbitrarias sigue siendo la mejor estrategia para reducir la conflictividad.
Consulta Online