Área de Derecho de la Propiedad Horizontal de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
La instalación de salidas de humos en locales comerciales integrados en comunidades de propietarios suele generar una elevada conflictividad. Bajo una apariencia técnica —por dónde discurre el conducto, a qué elementos comunes afecta, qué impacto puede tener en el edificio— late una tensión más profunda: la convivencia entre la actividad económica del local y la tranquilidad de quienes residen en el inmueble.
El conflicto aparece, sobre todo, cuando la comunidad adopta una posición de rechazo anticipado. No se combate una instalación concreta por razones técnicas, ni se acredita un perjuicio real, sino que se pretende impedir preventivamente una actividad que podría resultar incómoda: un restaurante, una cafetería, un local de hostelería o cualquier negocio que precise sistemas de evacuación.
Esa negativa preventiva es jurídicamente débil.
La comunidad conserva, por supuesto, facultades de control. Puede exigir proyecto técnico, cumplimiento normativo, respeto a los elementos comunes, garantías de seguridad, salubridad, mantenimiento y reparación de daños. También puede oponerse cuando exista una afectación objetiva al edificio o a los derechos de los propietarios. Pero no puede convertir una sospecha en prohibición.
La clave está en desplazar el debate desde el “no porque no” al terreno de la prueba. Quien solicita la instalación debe aportar una propuesta seria, técnicamente solvente y respetuosa con la configuración del edificio. Pero quien se opone también debe justificar su negativa. No basta invocar futuras molestias, eventuales olores o hipotéticos conflictos si no existe una base objetiva que los sostenga.
La solución más adecuada no pasa por judicializar cada salida de humos. Las comunidades pueden anticiparse mediante acuerdos marco: criterios técnicos, recorridos admitidos, materiales, mantenimiento, seguros, responsabilidad por daños y controles posteriores. Así se evita la arbitrariedad y se gana seguridad jurídica.
El equilibrio es claro: ni el local puede imponer cualquier obra por razones de negocio, ni la comunidad puede bloquear una actividad lícita por pura prevención. En propiedad horizontal, la convivencia exige límites, pero también proporcionalidad. Y la negativa preventiva, por sí sola, no basta.
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