Área de Derecho de Familia y Sucesiones de DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados
La Dirección General de Tributos ha aclarado, mediante la Consulta Vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, un supuesto de gran interés práctico para muchas familias: la tributación en el IRPF de la donación de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años a favor de sus hijos.
En el caso analizado, un matrimonio mayor de 65 años se plantea donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus descendientes y consulta si la ganancia patrimonial que pudiera generarse por dicha donación estaría exenta en el IRPF.
La DGT recuerda, en primer lugar, que toda donación supone, con carácter general, una alteración en la composición del patrimonio del donante y, por tanto, puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, conforme a los artículos 33 y siguientes de la Ley del IRPF. En el caso de transmisiones lucrativas (como la donación), los valores se determinan conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
No obstante, la consulta pone el foco en una exención clave: la prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que declara exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años.
La DGT confirma expresamente que esta exención resulta aplicable también cuando la transmisión se realiza a título gratuito, es decir, mediante donación, y tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite únicamente la nuda propiedad. El único requisito esencial es que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual del donante en el momento de la transmisión o que lo haya sido en cualquier día de los dos años anteriores, conforme a lo previsto en el Reglamento del IRPF.
En consecuencia, si la vivienda donada cumple los requisitos para ser considerada vivienda habitual y los donantes son mayores de 65 años, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la donación del pleno dominio estará exenta de tributación en el IRPF.
Esta consulta refuerza una planificación patrimonial muy habitual en la práctica, confirmando que la donación de la vivienda habitual a los hijos, en estas circunstancias, no genera coste fiscal en el IRPF para los padres, sin perjuicio de la tributación que corresponda en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para los beneficiarios.
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