Área de Derecho Civil de DOMINGO MONFORTE ABOGADOS ASOCIADOS
Para las comunidades, la pasividad prolongada frente a usos exclusivos puede tener consecuencias irreversibles. La Sentencia del Tribunal Supremo nº 1636/2025, de 17 de noviembre, introduce una precisión de enorme impacto práctico en la vida de las comunidades de propietarios: no todo lo situado en la parte superior del edificio queda automáticamente blindado frente a la prescripción adquisitiva. La clave está en diferenciar, con rigor jurídico y no meramente nominal, entre cubierta y terraza.
La cubierta es un elemento común por naturaleza. Cumple una función estructural esencial para la existencia, seguridad y estanqueidad del edificio y, por ello, queda fuera del tráfico jurídico ordinario: no puede desafectarse libremente ni adquirirse por usucapión. La terraza, en cambio, puede ser un elemento común por destino. Su configuración depende del título constitutivo, los estatutos y la práctica efectiva, lo que abre la puerta —en supuestos muy concretos— a su adquisición por prescripción.
El litigio resuelto por el Supremo parte de una situación frecuente: una comunidad que, tras décadas de inacción, decide reclamar una superficie situada en la planta superior, utilizada de forma exclusiva por la propietaria de un ático desde los años setenta. La comunidad sostenía que se trataba de cubierta común; la propietaria defendía que era una terraza individualizada, primero como tendedero y después como espacio privativo, con acceso propio y uso exclusivo continuado.
La Sala desestima el recurso de casación de la comunidad apoyándose en una advertencia clara, tanto procesal como de fondo. Por un lado, insiste en que la casación no puede utilizarse como un cauce para revisar los hechos ni para corregir la valoración probatoria ya fijada por la Audiencia: no es una vía para replantear el pleito desde cero. Por otro, precisa que la controversia no se resuelve mediante etiquetas formales. La mera invocación de que se trata de una “azotea” o de una “cubierta” no resulta concluyente si no va acompañada de un análisis de la función efectiva del espacio y de su concreta configuración y uso a lo largo del tiempo. Lo decisivo, en definitiva, es su función real y su configuración histórica.
Desde el punto de vista sustantivo, la sentencia reafirma la doctrina sobre la usucapión de elementos comunes por destino. Esta solo prospera si concurren requisitos exigentes: posesión a título de dueño, publicidad suficiente mediante signos externos inequívocos, carácter pacífico e ininterrumpido y transcurso del plazo legal, ya sea ordinario con justo título y buena fe, o extraordinario de treinta años. En el caso concreto, resultaron determinantes el acceso privativo desde la vivienda y la prolongada tolerancia —o, más propiamente, conocimiento sin oposición— por parte de la comunidad.
La conclusión es nítida: la inactividad comunitaria frente a usos exclusivos prolongados puede consolidar situaciones irreversibles, mientras que la usucapión exige siempre una posesión pública, exclusiva y ejercida a título de dueño. La calificación jurídica del espacio no se impone por su denominación, sino por su función y por los hechos probados.
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