Socio profesional Domingo Monforte Abogados Asociados

En puertas de una nueva ley hipotecaria.Un artículo de Vicente Soler Monforte. Abogado experto en derecho civil, mercantil y patrimonial. Socio profesional de Domingo Monforte Abogados Asociados.

Artículo publicado en Levante el 10 de septiembre de 2017.

El Gobierno ya ha preparado el Anteproyecto de Ley Hipotecaria cuya aprobación está prevista para después del verano. Y lo hace tras el penúltimo tirón de oreja de Europa a España (y van…), en el que la Comisión Europea envió a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por no aplicar a tiempo las normas europeas que refuerzan al consumidor al constituir una hipoteca.

Con el texto, no solo se incorporará a nuestro ordenamiento jurídico las directrices europeas en materia hipotecaria, sino que incluye medidas para intentar mejorar el mercado y facilitar al consumidor la comprensión de las, hasta ahora para muchos, ininteligibles condiciones del, posiblemente, contrato más importante que firmarán en toda su vida.

Se pretende una mayor protección de los consumidores así como una mayor  transparencia en este tipo de contratos. Con la Ley se trata de paliar la avalancha de demandas contra los bancos por las condiciones abusivas y faltas de transparencia y dar la necesaria seguridad jurídica al sector financiero.

Un sector financiero que no se cansaba en insistir en que la reforma se hiciera de manera responsable y no populista, bajo el discurso cierto, pero maniqueo, de que, ante la incertidumbre, la reacción de las entidades financieras será dar menos hipotecas y más caras.

La reforma hipotecaria llega muy tarde y en respuesta a los acontecimientos que se han ido sucediendo: situación de crisis económica, desahucios, varapalos en forma de Sentencias del Tribunal Europeo que dan la razón a los consumidores sobre abusos bancarios, Sentencias nacionales que se adaptan las resoluciones judiciales europeas, etc.  Pese a todos los acontecimientos, España seguía sin trasladar la Directiva europea a sus leyes.

Como decía, la reforma llega tarde, pero era necesaria. No se podía seguir manteniendo una legislación que no recogiera la normativa europea de protección al consumidor en estos caso y que, además, fuera ajena a la realidad social y judicial que se está viviendo.

La normativa no se aplicará con efectos retroactivos y solo afectará a hipotecas que se firmen después de su aprobación, salvo las novedades sobre la cláusula de vencimiento anticipado que, en principio, sí se podrá aplicar a todos los préstamos.

En general, con las novedades introducidas se trata de endurecer las condiciones necesarias para que la entidad financiera pueda ejecutar la hipoteca y adjudicarse la vivienda del deudor.

Se exige una mayor transparencia de los bancos y se da un mayor protagonismo a los Notarios, quienes tendrán que tener una cita previa con el consumidor previa a la constitución de la hipoteca, para que el Notario verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y pueda resolver las dudas que genere el texto. La visita será gratuita y, en esta etapa precontractual, si los Notarios no ejercen sus labores de información y supervisión, pueden recibir una sanción.

La cláusula de vencimiento anticipado se endurece y, dividido el contrato en dos partes, en cada una de ellas se aplicarán distintos umbrales: en la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado y en la segunda mitad el mínimo del impago será del 4%. Se establece que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero.

En el Anteproyecto se reducen tanto el coste de cambiar una hipoteca variable por una fija como las comisiones por cancelación anticipada.

Hay una serie de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse a ninguna hipoteca, como por ejemplo, las cláusulas suelo. Se incluirá en la Ley una suerte de lista negra de estas cláusulas, si bien por el Ministerio no se han detallado todas las cláusulas, pero ha dejado claro que formarán parte de esta lista todas aquellas que han sido consideradas abusivas por los tribunales.

Deberá reflejarse de una manera transparente quien se hace cargo de los gastos.

También se incluye en la reforma que en los futuros contratos deberá darse una información detallada y adicional de los productos que la entidad financiera ofrece al cliente al margen de la hipoteca (tarjetas, contratación de un seguro del hogar) y que los bancos no podrán obligar al cliente a contratar, salvo que tengan un beneficio para el cliente como, por ejemplo, la reducción del interés del préstamo.

La reforma de la Ley hipotecaria entra en su recta final para incorporar la normativa europea y acomodar el texto normativo a la realidad social, dando seguridad jurídica al sector financiero. Si el objetivo se consigue o no, lo sabremos en poco tiempo. Ya estamos en capilla.